地產霸權 Land and the Ruling Class in Hong Kong 潘慧嫻 Alice Poon
地產霸權：節錄
地產霸權 Land and the Ruling Class in Hong Kong 潘慧嫻 Alice Poon
作者潘慧嫻曾任新源基地產集團創辦人郭得勝的私人助理達八年，其後加入嘉里建設，負責土地及物業的估價與收購。藉其從事地產發展業的專業經驗，配合詳盡的資料及數據，深入剖析香港地產業的運作與結構，縷述樓宇供應數十年來如何由數大地產財團壟斷。
作者更籨地產業廷伸，認為地產霸權己擴展至公用事業及零售服務業，成為香港貧富懸殊，民怨沸騰的罪魁禍首。作者支持自由市場，在書中建議特區攻府應立即改善政策，以保隌市場公平，不應再縱容地產財團壟斷各大行業，阻礙香港經濟進一步發展。
第一章 誰統治香港？
美 國傳統基金會(Heritage Foundation)在2010年發表的<<全球經濟自由度指數報告>> ，香港連續第十六年獲選為全球最自由經濟體系。但自由是一把雙刃劍，一面讓企業在政府不干預政策下在過去數十年壯大興旺，香港由平凡的貿易轉口港轉型為今 天享譽國際的金融中心；另一方面，行業及經濟集中度不受管制，也缺乏全面競爭，加上沒有相關法律及監管機構監察及執行這些政策，這種自由也成為妨礙商業競 爭的催化劑。
誇行業企業財團，透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格。這些行業包括地產，電力，煤氣，巴士／小輪服務及超級市場貨品。
這些財團本來只是地產商，賺取第一桶金後，利用自己的財富吞併公用或公共服務企業或其他企業集團等巨大財源。例子有
- 長實1979年收購和黃
- 新源基1980年開始控制專利巴士公司-- 九巴
- 恒基1981年買入中華煤氣公司股份
- 和黃1985年收購港燈
- 新世界發展1998年投得巴士路線專營權(原中巴經營)，2000年收購渡輪服務牌照
- 九倉／會德豐經營天星小輪，電車服務，地產，航運，零售，電訊等
由於電訊業開放競爭，固網服務牌照列明競爭條款，故電訊業引入競爭有進展 ，更多競爭對手進入市場。雖然和記電訊，九倉電訊及新世界電話因有母公司的雄厚資金作後盾，地位穩如泰山，其他企業難以匹敵。
香港的大財團家族包括：
- 長實／和記集團的李氏家族
- 新源基地產集團的郭氏家族
- 恒基兆業集團的李氏家族
- 新世界發展集團的鄭氏家族
- 九龍倉／會德豐集團的包氏及吳氏家族
- 中電控股隻團的嘉道理家族
2010年五月，這些經濟巨頭操控的上市公司佔香港股市總市值(主板)14.7%，主宰著香港的經濟命脈。
經 濟學家計算經濟集中度的方法有二：計算在不相關行業的資產收購情況，及各家企業在行業內的市場佔有率。這兩種集中度均對整體經濟不利。不論跨行業的企業兼 併，還是上述的資產收購，都足以證明香港出現上述第一類的集中。至於行業內的市場佔有率，上述直接影響民生行業的集中度都到了令人擔憂的地步。
政 府於2002年11月為振興疲弱的樓市宣佈的教市九招，就是政府明顯偏袒大地產商的例子。該計劃重點是減少地供應，包括鐵路沿線物業發展項目，以及永久擱 置實施己久的資助置業計劃(包括居者有其屋計劃，租者置其屋計劃及置業資助貸款計劃)。不論政策的動機如何，這救市九招，對主導市場的地產商來說，尤其是 擁有大量土地儲備的地產商，絕對是好消息。
截至2009年6月30日，新鴻基地產擁有的土地儲備包括4190萬平方呎的可開發總樓面面積，及2400萬平方呎(地皮面積)的農地。截至2009年12月31日，恒基兆 業地產擁有1980萬平方呎的可開發樓面面積，及3280萬平方呎(地皮面積)的農地。根據消費者委員會的資料，市場佔有率最多的三大發展商，於1991 至1994年期間新落成私人樓宇供應量，佔市場總額46%。根據中原地產的調查，1996年，這些地產商賣出的新落成住宅單位，佔該年總數的42%。市場 結構己根深蒂固，對新加入的企業來說，市場門檻高，加上政府政策偏袒大地產商，他們的市場主導地位難以動搖。
另一個無甚競爭的行業是超市。百佳及惠康共取得70%的市場佔有率。百佳由和黃擁有，而惠康由英資的怡和／香港置地擁有。九十年代中期，家樂福集團一度試圖與這兩家公司爭雄，不久卻敗陣，退出香港市場，轉戰內地，家樂福撤走的原因對市場壟斷的問題甚具啟發意義。
煤氣公司1997年佔燃氣總銷量的74%，由於政府的不干預政策，煤氣公司的盈利率，由上世紀七十年代初佔平均價格的16%，上升至1996年的46%。消費者委員會於1995年7月發表一份報告，指煤氣公司的價格及收益，高於按成本計算的合理價格及回報。
消費者委員會只是諮詢機構，連調查能力都沒有。它的職能只是處理消費者的投訴，以及在政府要求下，研究具爭議的事項及編製報告，並向政府提出適當的建議，但政府可選擇採取行動或置諸不理。然而，面對專橫跋扈的財團的不公平對待時，消委會還是香港消費者唯一的求助之門。
行 業及經濟集中，不受管制，令企業坐大，消費者沒有選擇或議價能力，唯有被迫為各類基本商品及服務支付昂貴的價格。若任由行業更加集中而不加阻止，會令小企 業遭受淘汰，大企業將和併更多經濟資產，令某些行業的市場佔有率更加集中，並導致更多跨行業壟斷出現。結果是：價格進一步人為抬高，產品選擇減少，消費者 的議價能力下跌。妨礙競爭的併購也可能令職位大量流失。若長此下去，沒有某種監管，在這汰弱留強的競賽中，統治階級勢必奪取更多經濟實力，更加操控其他人 的生計，最終削弱整體經濟收益，甚至引起社會不安。
政府擔當中間 人角色，必須平衡富人與弱勢社群的利益，至少也應聽從消委會的建議，成立競爭監管機構，推行全面的競爭政策及制訂有關法律。經濟發達的國家早己制訂競爭政 策及法律，而香港經濟發展早己成熟，沒有理由不效法。建立更有效及公平的市場相輔相成，對長遠經濟及社會大有禆益。
1996 年11月，消費者委員會編製一份題為<<公平競爭政策：香港經濟繁榮的關鍵>>的報告。報告建議為全面的競爭政策建立法律框架， 適用於所有行業。令市民失望的是，政府表現得漠不關心，只發綱領，並就如何在相關行業促進競爭提交新方案。此外，立法會於1999年1月27日在立法會提 出的反壟斷動議，於2001年2月被政府否定。
韋伯在題 為<<香港需要競爭法>>(Hong Kong Needs a Competition Law)一文中表示，香港政府親商而非支持市場，令問題更加嚴重。他正確指出：只有當競爭條件消失時，適當的干預及時發揮作用，才能實現高效率的自由市 場。有時候，亞當史密斯(Adam Smith)所指的無形之手，根本不存在。雖然韋伯在文中讚揚政府逐步消除銀行及電訊業的卡特爾(cartel)，但卻指出，控制許多其他行業的本地巨 頭，仍受惠於不干頂的公共政策。他也抨擊法規久奉及容許卡特爾的制度，均阻礙經濟效率。
第二章 土地就是權力
從 歷史可見，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主。而不論回歸前後，香港政府都有這種傾向。1997年前的港英政府，以賣地作為重要的收入來源，於是採取高地 價政策，因此有能力實施簡單的稅制，令英國企業受惠於較低的利得稅稅率。港英政府親商，尤其是英國企業，己不言而喻。這個政策的主要弊病，就是購買私人樓 宇的消費者，不得不承擔高樓價，但地產商只須把地價全都轉綻給置業人士便行。另一方面，土地收入大多花在公務員薪俸上，直接讓納稅人(尤其是中產階層)受 惠的政府開支(如果有的話)微乎其微。
1997年後，儘管香港特區政府信誓旦旦，說時刻關注公眾利益，但卻處處公然支持大 財團。1999年，在未經公開招標的情況下，政府把數碼港地皮批給李擇楷的電訊盈科，就是活生生的例子。其他例子，有救市九招，西九龍文娛藝術區發展(政 府採用單一招標，在三家地產商中，欲把項目批給某一地產財團)，及紅灣半島私人參與居屋項目事件，都反映了政府對地產商曲意逢迎的態度。
美 國社會改革家Henry George學派範例中的關鍵概念，就是一個國家的土地和其他自然資源理應屬於所有公民，所以該徵收土地稅，作為供公共用途的土地租金，使人人都可分享共 同財產。該學派認為，地價稅不但迫使擁有者善用土地，而且能遏止地囤積和炒賣。地價稅率若夠高，就可消除地產商囤積土地及獨大的動機。由於一個地方不能生 產出額外的土地，地產商獨攬土地，變相提高市場門檻，造成壟斷。George認為，土地囤積和炒賣的情況，不僅造成土地錯配，也導致了經濟動盪，因此應該 不惜一切避免這些情況發生。
Fred Harrison把上世紀80年代的市場暴挫，歸咎於西方工業國家炒賣土地。在<<土地權力>>(The Power in the Land, 1938年)中，他擁護地價稅制度。在這制度下，稅務重擔會由勞動力和資本轉移至經濟租金，而這些租金都是來自未經開發土地上不勞而獲的盈利。他認為，這 不但增加家庭收入淨額，從而鼓勵消費，亦提升稅後盈利，刺激新投資，而且創造就業機會，提升增長率，同時避免為財政赤字籌措資金而需要採用可導致通脹的政 策，因為增加消費和投資的任務，應由私營部門來承擔，而非政府。他堅稱，在過去兩個世紀，周期暴升或泡沫爆破經常擾亂西方經濟體系，這都是源於地產商擁有 土地及炒賣土地的獨特權力。化認為，假如地價稅定在具阻嚇力的水平，引入此種制度，財富分配便會更公平，失業率也會降低。這制度可杜絕囤積土地及籍土地買 賣牟取暴利的機會。
香港要認真考慮引入地價稅制度， 打擊土地囤積及炒賣土地的情況，以革除現時社會上財富分配嚴重不均及社會不公的現象。
香 港現時的土地制度，承襲前港英政府，政府擁有全部土地的所有權。政府透過公開拍賣或招標，以批出租賃權的方式出售土地。土地公開拍賣／招標，都根據預定計 劃進行，而年度賣地計劃會於每年2或3月公佈。發展項目的條件，包括地積比率及規定的土地用途，全都載列在新的批地文件(稱為賣地章程)內。除了符合這些 發展項目的條件外，地產商亦必須符合<<城市規劃條例>>分區計劃的規定。
除了每年舉行的土地拍 ／投標外，政府也可透過兩家公營機構出售土地：市區重建局及香港鐵路有限公司。市建局負責確定需要重建的市區地皮，並邀請私人地產商遞交有關地皮的發展建議書。市建局也有權收回市區的殘破舊樓重建，並與業主商討賠償。港鐵有權出售獲批土地(鄰近鐵路的土地或地鐵站上蓋物業)的發展權，為興建鐵路提供資金。
市 建局及港鐵地皮的招標，以半公開方式進行，雖然邀請競投興趣表達書是公開進行的，但是否入選完全由上述機構閉門內部決定。在初選過程中，競投者必須在兩方 面符合基本標準：(一)財政實力；(二)開發方面的往積。中標者必須向政府支付規定的補地價，並提供一個有關機構可以接受的盈利攤分安排。相比政府一般的 土地拍賣，這些土地投標，往往涉及寵大的可建樓面面積及應付補地價金額。在過去20年以來，長江實業及新源基地產一直都在競投這類地皮方面取得優勢。
第三種政府土地來源，就是修訂契約。地產商根據規定用途的地契而持有的土地，可向地政總署申請改變用途，把該幅土地開發或重建作其他用途。這種申請名為修訂契約申請，需要向政府繳付補地價。
1996年7月，消費者委員會研究私人住宅樓宇市場的競爭力，發現1991年至1994年期間，新落成的私人樓宇市場非常集中，同時揭示了61%新落成的樓宇供應只來自五家地產商，55%由四大地產商供應，而46%來自三大地產商。
該項研究接著解釋，市場非常集中，加上缺乏競爭，沒有來自新地產商的威脅，表示市場影響力有被濫用之虞。在這情況下，地產商便能索價更高及掙用妨礙競爭的做法。
該項研究亦顯示，香港地產市場競爭不足，儘管不時有新企業進入市場，可是1981年後，沒有新進入市場的地產商成為市場主力(有能力每年供應市場5%或以上新落成私人樓宇的地產商)。最大的障礙，就是高昂的成本及有限的土地供應。
該 項研究解釋，在1993年至1995年期間，個別具有優厚往宅發展潛力的地段，售價港幣20億至50億元。然而，龍頭地產商在12年地產業牛市期之前，累 積買入的地儲備及換地權益書，是無比低廉的土地供應來源。即使它們在政府的土地拍賣會上高價競投，其平均土地成本仍然遠低於新進入市場的地產商。因此，土 地成本的巨大差額，是新地產商最棘手的障礙。此外，它們須依靠定期公開拍賣來獲得土地，而龍頭地產商己經坐擁大量土地儲備及換地權益書，可以以此投標購入 政府地皮。這項研究還表示，在可預見的未來，目前的市場結構不大可能會改變，而市場競爭增加的機會也不大。
上世紀九十年 代，新市鎮發展計劃，不足以應付土地需要，故大地產商在之前20年持續累積農地，現己證明是成功的策略。因此，有些地產商擁有寵大的農地儲備，即使政府暫 停賣地數年，也不會缺少可開發土地。新源基地產擁有2400萬平方呎的土地，而恒基地產擁有3280萬平方呎的儲備。這些農地的購買成本往往微不足道，賬 面成本也相應較低，有能力持有農地儲備的地產商，財力都非常雄厚，即使長時間持有，暫不作發展，在財政上也應付裕如。當地產商認為適宜把農地改變為住宅或 其他用途時，只須向政府補地價。這些農地信備，猶如買地期權，換轉用途時間由擁有人決定，沒有時限，卻有與市場掛釣的行使價(即補地價)。唯一的風險就 是，有些農地可能屬於法定分區計劃下的農地使用區，遂變得沒有開發價值。即使在這情況下，地產商仍可申請重新規劃。
假設農 地屬於住宅區，地產商欲開發該幅地皮，程序很簡單。擁有該幅地皮的地產商，需要申請修訂契約，將地契中規定的農業用途，更改為住宅或其他用途。所屬分區地 政處收到申請後，會諮詣政府不同部門，如屋宇署，土木工程拓展署，路政署，城市規劃委員會，運輸署，環境保護署的意見。分區地政處收集各部門意見後，會擬 備條款及條件，並提交地區地政會議審批。審批後，分區地政處會向申請人發信，說明修訂的基本條款，如果申請人接受這些條款，便會進行補地價評估，然後向申 請人發出通知書，發出後六個月內有效。
對地產商來說，補地價評估，較公開拍賣或招標有顯著的好處。補地價的計算方法，是把 變更用途後的土地價值(按計劃用途)減去變更用途前的土地價值(按農地用途)。申請人與政府都各有獨立的專業估值師，經過多次商議後得出評估結果，因此， 最後協定的金額往往低於政府原來的評估金額。與拍賣或招標不同，補地價評估不涉及競爭，只是雙方在討價還價。此外，地產商可控制遞交申請的時間。不用說， 市場蕭條時，申請修訂契約正合時宜。審慎的地產財團也總是待地皮鄰近的基礎設施或其他公共設施建成後，才申請重新規劃和更改土地用途。
如 地皮的計劃用途不符合所屬分區計劃下許可的用途，發展商首先要向城市規劃委員會就計劃用途申請規劃許可。每份分區計劃大綱圖均附有一份註釋，說明各個分區 地帶准許的用途：第一欄列出一定會准許的用途，而第二欄是根據<<城市規劃條例>>第16條須向城市規劃委員會申請許可的用途。 假設計劃的用途屬於第二欄，就必須按第16條申請。獲得規劃許可後，下一步就是遵照上述的修訂契約程序。
截至2009年，新鴻基地產及恒基地產的農地合共5680萬平方呎，相當於全港非建設區(不包括郊野公園)約1%的面積。長江實業也擁有農地儲備，但沒有披露儲備的面積。
換地權益書
公用事業土地：發電廠用地(城市花園，鴨脷洲海怡半島，紅磡海逸豪園)，巴士廠(北角港運城，深水埗美居中心，長沙灣曼克頓山)，煤氣廠 (翔龍灣)
置業者處境往往不利，因為地產商可在建築物落成前20個月預售樓花，可把大部分市場風險轉嫁予買家。香港的置業者缺乏基本的消費者權益，例如冷靜期及建築保養保證。因此，置業者往往是交易中較弱的一方，而這項交易通常都是消費者畢生最大的投資。
第三章 公用事業亦遭壟斷
在地產泡沫時出售發展物業所得的盈利一直佔絕大部分。經濟動盪時物業租金收入則成為重要的穏定收益來源。它們的盈利，主要是持有作長線投資的大型物業租金收益。當市場低迷，物業交易盈利首當其衝時，租金收入可發揮緩衝作用，避免財團整體盈利備受壓力。
大 地產商透過持作出租的大型地產投資組合牟利，包括商場，商業樓宇，酒店，豪華服務式住宅，以及工業大厦。對零售企業而言，店俌租金佔業務經常開支中的大部 分。他們的業務能否持續，往往要視乎舖租水平。經濟繁榮時，租戶的營業額迅速增長，大部分盈利以營業額租金的方式付給業主，租戶的儲備金減少，遂難以抵禦 經濟逆境。經濟不景時，業主寧願給商業物業的新租戶較長的免租期，也不願調低租金，以避免現有租戶以調低的租金為藉口，在續租時要求減租，也可避免其他有 意承租的租戶以此作為釐訂新租約的參考基準。因此商業物業租金一般比住宅租金需更長時間才會回落。
龍頭地產商的 業務大都垂直一體化，其主要職能部門包括物業管理服務，這也是盈利豐厚的業務，可以藉此永久控制單位的業主。許多情況下，私人屋苑的物業管理費相當於月租 的13%至15%，而且按供求變動的彈性很低。市況走俏時，物業管理公司(通常是地產財團的附屬公司)每年能按消費物價指數加價，但偶到通縮時(1998 至2003年)，即使單位租金從高峰期下跌40%至50%，仍甚少聽聞管理費用會調低，至多只是凍結收費。
林本利 的研究結論指出，香港兩家電力公司所賺取的股本回報，遠較亞洲其他國家及地區吸引。他認為，在很大程度上，這是因為<<管制計 劃>>的條款有利電力公司，形成寡頭壟斷經營。他還發現，在亞洲九個城市／國家及地區之中，香港電費的平均水平只低於其中兩個(菲律賓及日 本)。
根據該計劃，電力公司獲准賺取按固定資產計算的最低回報率。但計劃的缺點是沒有就有關公司的資產擴張作出明確 的監管控制。政府要自行判斷是否批准兩電的擴張計劃。換言之，只要兩電得到政府批准，便可以藉擴大資產賺取更多盈利。若兩電過度投資，消費者就要為不必要的發電能力支付更高昂的費用。
再者，兩電所賺取的超額回報，會撥到發展期金而不予保留，因此兩家電力公司沒有誘因去調低成本及收費。此外，鑒於許可回報是完全按固定資產計算，未能吸弔電力公司環保節約，兩電傾向以非常過剩的產能運作，實際上也是這樣做。結果是消費者必須承擔過多而又不必要的費用。
解 決此問題的一個方法是引入一套共同輸電系統。兩電可在香港各區互相競爭供電服務，新經營商也應獲准透過繳付接駁費，接通兩電的電網。聯網後，在發電方面也 可以互相競爭，如果一家的發電成本較高，或者在境外地區可購得成本較低的電力，兩電應購買較便宜的電力以降低成本及收費。
開 放電力市場己成為很多發達國家的大趨勢，澳洲及英國大致上己開放其電力市場，主要受惠的是消費者。市場開放使這些國家的整體電力價格下降約15%。在美 國，加州，紐約等州份的經營商，己經可以全面接通零售供電網，而美國其他大多數州份，亦在不同程度上開放市場。加拿大，俄羅斯及中國分別重組電力行業引入 競爭，或把電力分拆作單一產品銷售，與透過輸電及配電網絡輸送電力的程序分開處理。
消費者委員會於1995年發表的報告認為，燃氣企業由於政府的不干預政策，壟斷經營牟取暴利。 據政府統計，1997年煤氣佔燃氣總銷量74%，而液化石油氣佔餘下26%。由於缺乏政府干預，煤氣公司把盈利率由七十年代初佔平均價格的16%，上升至1996年的46%。
林 本利認為，煤氣公司能牟取暴利，源於政府有利行業的政策。包括有助促進該公司快速發展的安全法例，政府以極低價格批出大埔工業村的土地供興建燃氣廠，以及 房屋委員會轄下的公共屋鄒首選使用煤氣，而非液化石油氣。政府的態度及做法加強了煤氣公司的市場影響力。此外，林本利認為，煤氣與其他燃料的交义彈性低， 因此煤氣公司不大受到燃料互相競爭的影響。
1995年消委會的報告還發環，基於安全理由，技術及文化因素，電力供應 商與煤氣公司之間的競爭不足。再者，燃氣公司由恒基控制，即使電熱水爐較具成本效益，恒基旗下的發展項目，都使用氣體熱水爐。港燈及長江集團的情況也一 樣。兩家公用事業都藉著妨礙公平競爭，增加在本身燃料供應類別內的市場佔有率。
煤氣公司收取價格的下調幅度，並非與經營成本跌幅一致，並無與用戶分享規模效益及生產力提升的好處。 1979年至1992年期間，煤氣公司獲得的回報，己超出其資金成本。
政府回應該份報告時，承認煤氣公司在熱水及煮食用燃料市場佔約50%，而且仍在增長。儘管如此，政府決意不會在價格或回報上管制該壟斷企業，只是同意該公司的定價機制應該更加透明，並委託獨立顧問公司對設立共同輸送系統進行可行性研究。
有研究顯示，燃氣生產及供應不是天然壟斷，並且應與輸送和分發分割。林本利贊成1997年 顧問報告的結論，提出引入天然氣，提供競爭機會。新的天然氣供應商支付接駁費後，便可使用煤氣公司現有的分發氣體網絡，輸送天然氣。他認為，燃氣的生產和 供應有競爭，消費者須支付的價格便會下降。與此同時，雖然煤氣公司可保留輸送及分發燃氣網絡的控制權，但網絡須受到規管。他還建議，政府可先在某些市場分 部試行開放競爭，例如需要燃料供應的新發展項目，如果試行成功，便可擴展至其他領域。消費者樂於有選擇，而且選擇愈便宜愈好。
超市業的市場佔有率非常集中。根據消委會1994年的報告，市場由百佳及惠康主導，共佔七成銷售額，而餘下銷售額由其他168家超市經營商分佔。
連 鎖超市龍頭能在成熟市場中保持高增長率，主要原因是它們與從事地產業務的母公司關係密切。百佳是屈臣氏的零售食品部，而屈臣氏是長和集團的一部分；惠康是 牛奶公司旗下的業務，而牛奶公司則是怡和／香港置地的一部分。百佳超市多設於長和發展的物業中，而惠康超市都位於香港置地的發展項目。因此，這些連鎖超市 不但在空間上壟斷黃金舖位，而且對新進入市場的經營者造成市場門檻。此外，香港的租金成本，佔超市經營開支近一成，較其他地方高昂，以美國為例，租金佔總 開支約1%。
英國也出現與香港相若的情況。根據卡迪夫大學Roger Clarke教授於2001年的一份簡報，1996年，英國兩大連鎖超市Tesco和Sainsbury佔食品零售銷售額32.7%，而歐洲其他地方超市的比例卻低得多：法國22%，德國21.4%及西班牙16.8%。Clarke認為，英國市場結構是寡頭壟斷，競爭很小。競爭委員會於2000年的報告指出，英國的平均食品價格較法國，德國及荷蘭高出12%至16%，而根據一篇新聞報道，英國的食品價格較歐美高出40%。
小供應商往往難以抵禦大連鎖超市妨礙競爭的做法。英國的經驗，說明大連鎖超市能利用其市場地位，從供應商獲得低價，而且若供應商不能滿足超市的要求，超市還會威脅把產品下架。Clarke指出，大連鎖超市的購買力可能會被濫用；它們向供應商徵收費用及其他收費，己習以為常。這樣的市場行為和做法，引起英國競爭委員會於2000年進行調查。2000年10月，競爭委員會在報告中建議引入新的營商守則，以處理大連鎖超市濫用購買力壓迫小供應商的情況。
事 實上，除了消費者外，香港供應商也可能因兩大供應商也可能因兩大連鎖超市的市場主導地位及其巨大的議價能力而苦不堪言。消委會的報告指出，供應商投訴大連 鎖超市苛刻的貿易條款，如高昂的上架費用，促銷折扣，向宣傳基金供款，忠誠條款等，這些做法在業界己司空見慣。該份報告列舉龍頭連鎖超市限制貿易的例子， 如供應商參加農曆新年展銷，會視為旺季對連鎖超市業務構成競爭，連鎖超市遂威脅供應商會採取報復行動，還有供應商有時無法在超市貨架上陳列新產品。除此之 外，由於供應商受忠誠條款約束，因此同一品牌在互相競爭的超市內出現的情況愈來愈少。該報告發現，在龍頭連鎖超市，消費者的選擇有限，因為這些集團多跟隨 競爭對手的產品種類，結果新產品上架的機會較少；另一方面，同一品牌愈來愈少在不同超市集團出現，消費者難以比較價格。
消 委會報告另一個重要發現，是當時四大連鎖超市實施的轉售價格保證，即是連鎖超市都採用供應商建議的價格，如果其售價低於建議價格，供應商將拒絕供貨，以懲 罰該連鎖超市。由於業界採用這種做法，連鎖超市之間的價格競爭很小。另一方面，當大連鎖超市欲提高價格，往往向供應商施壓，要小經營商帶頭加價。總的來 說，在人為提高價格的市場結構下，消費者是最終的受害者。
在 轉售價格保證下，供應商規定零售商在指定價格或以上出售自己的產品，屬於妨礙競爭的縱向貿易限制。在推行競爭法的司法管轄區，如美國，英國和大多數歐盟國 家，一直都禁止轉售價格保證。然而，香港卻有轉售價格保證的做法，表示在這個關乎民生的行業，消費者欲爭取公平的定價機制，將會是一場硬仗。
諷刺的是，香港本有機會在超市業引入真正的競爭，可是卻因轉售價格保證而功敗垂成。全球第二大連鎖超市家樂福，決定2000年結束在港的短暫業務。這家法資集團於1996年進軍香港市場，在杏花邨設立超市。家樂福不滿供應商採取固定價格的做法妨礙競爭，於1997年5月正式向消費會提交投訴。經過一輪查詢後，消委會在1997年9月 的報告中指出，轉售價格證確實存在，而供應商表示，有必要實施轉售價格保證，因為這樣做才能確保盈利率，以及保護小商店不致被迫結業。然而，對外資連鎖超 市來說，鑒於土地成本高企，加上兩大連鎖超市穏如泰山的主導地位，若可用低於建議轉售價出售貨品，對在超市業建立業務據點至關重要。由此可以理解，從家樂 福的觀點來看，轉售價格保證這限制貿易的做法，是不合時宜，不能接受的，應以法律禁止。
根據1997年的報告，供應商自有一套說法。它們表示，如果超市的標價低於建議零售價，其他超市欲與之競爭，但又不想犠牲自己的盈利率，往往會要求供應商支付補償金(建議價格與較低價格的差額)。 在這種情況下，供應商寧願拒絕向提供折扣的超市供貨，以示懲罰，也不向其他超市支付補償金。財力雄厚的連鎖超市可能要求供應商提供大量訂購的折扣優惠，因 此向消費者收取的價格，可能低於供應商向小商店收取的價格。面對這些連鎖超市，供應商只得控制零售價，以免減低本身的盈利率。(如果超市的零售價比供應商的批發價還要低，小商店便不會直接從供應商買貨，於是供應商的平均盈利率變相減低。)雖然供應商在超市業的定價政策看來無可厚非，但轉售價格保證的做法會妨礙市場競爭，阻礙行業有效運作，最重要的是損害了消費者的利益。
消 委會亦指出，這種轉售價格保證的做法應由競爭管理局審查，而香港應成立這類管理局。可惜，消委會的建議，政府置若罔聞。家樂福退出市場，是否因為政府這種 置身事外的態度？無論如何，該法資集團選擇選開，不僅對香港消費者來說是壞消息，也等於香港向世界傳遞一個最大利的訊息：不管甚麼原因，一家國際知名的集 團，發覺無法在香港經營下去。
香港最大的兩家公共巴士公司，九巴(載通國際)是新鴻基地產的附屬機構，而新世界第一巴士則由新世界發展集團操控。按照<<公共巴士服務條例>>中的利潤管制計劃，巴士營運者獲准取得按平均固定資產淨值計算某個百分比的回報率。1997年時的准許回報率為13%。由於盈利與平均固定資產淨值掛釣，巴士公司獲得很大的誘因，不論是否有需要都盡量增大其資產基礎(購買更多巴士)。這也意味著它們沒有甚麼誘因去減低票價。
現時可加可減方程式會考慮消費物價指數，運輸業界工資指數，綜合消費物價指數及巴士公司的生產力增幅。計算結果並不會自動成為票價調整的決定準則，而只是作為參考起點而己。任何票價調整的最終決定權仍是掌握於行政長官會同行政會議手中。
第四章 沒有競爭的地產業
租金佔經營成本的絕大部分，而高地價又令租金高企，窒礙了本地企業的經營效率，損害了香港對外資的吸引力。樓市低潮的2002年及2003年度的住宅價格及租金，己分別從1997年的高峰期下跌65%及50%，但根據美世人力資源顧問公司在2002年7月進行的調查，香港是全球生活開支最高的城市，比紐約高出24.2%。
雖然當時寫字樓租金己從高峰期大幅回落，零售租金卻居高不下，因為大業主拒絕零售商的減租要求，即使在2003年春天沙士肆虐，大業主亦不肯讓步。根據Laing and Simmons的年度<<全球主要街道研究>>(Main Streets Across the World Study)，截至2002年底，銅鑼灣零售商舖租金是全球第三高。另外，根據一項全球零售商舖租金調查顯示，截至2000年止的三個年度，香港的零售商舖是亞洲之冠。營商及生活成本高昂，削弱了香港整體競爭力，也阻礙日後經濟復蘇。
自取消備受爭議的每年八萬五建屋目標後，主要來自地產業的游說團體給予政府沉重壓力，令政府在制定土地和房屋政策方面失卻定力。過去，政府似乎曾堅信確有需要壓抑樓價及地價，務求令香港重拾價格競爭力，與鄰近國家及地區較量。可是，香港自1998年起持續通縮，長期陷入經濟困境，令政府進退失據，騎虎難下。維持低地價？還是推高地價？政府無所適從。
政府於2002年制訂救市九招，所謂的救市措施，簡直是政府在大地產商施壓下的妥協，政府幾乎淪為地產商的傀儡。政府是唯一的新土地供應商，賣地收入是政府主要收入來源之一，上世紀九十年代中期，土地收入一度高佔政府總收入逾30%。公帑流失，政府不得不面對現實：自己的利益與大地產商唇齒相依，而大部分香港市民則繼續在扭曲了的社會及經濟結構中受苦。
消委會於1996年11月發表一份有關競爭政策的報告並附有建議，但政府只是以訂立<<競爭政策綱領>>及成立所謂的競爭政策諮詢委員會回應。根據<<綱領>>，、 政府認為沒有需要制訂全面的競爭法，競爭政策諮詢委員會會促請各政府部門遵守這份政策綱領及政府呼籲各行各業自發性地停止採用有損經濟效益或不利自由貿易 的現有限制性經營方法，並避免在日後引進這些經營方法。競爭政策諮詣委員會只是一個非法定的工作小組，由九個政府官員和一名消費者委員會代表組成，由財政 司司長擔任主席。可笑的，政府決定不制訂競爭法，是參考一份只有專業人士，商貿組織意見的調查，而非諮詢公眾，如果引入競爭法，這些專業人士，商貿組織的 利益勢將大受影響。這樣看來，政府官員心中，根本不重視消費者的意見。從政府反對民主黨於2001年2月提交的<<公平競爭條例草案>>中，可見政府的偏袒。
消費者委員會建議制訂公平競爭法，涵蓋市場上橫向和縱向的合謀協議，主要透過以下兩項條款達到效果：(一)禁止公司之間互相協議，以妨礙或意圖妨礙，限制或扭曲市場競爭。這包括橫向協議，例如操縱價格和串通投標；及縱向協議，例如規定零售價，排斥競爭對手的專營行為，強迫搭賣，以及長期供應合約等。(二)禁 止一間或多間市場佔有率高的公司濫用期優勢，妨礙，限制或扭曲競爭。這條款針對價格壟斷及縱向經營限制如強迫搭賣。該會估計，香港的公平競爭法，如不包括 上述兩條款，不獨難以有效地確保市場競爭，亦恐難為國際社會所接受，因為它未能充分保障市場競爭。除了上述兩條款外，該會亦建議包括禁止濫用市場集體操控 力量的條款，及管制企業合併和收購條款。
政 府回應消委會的調查結果及建議時，不但辯稱行政指引或實務守則比法例更為靈活，而且表示政府會致力促進香港競爭，但這只屬空談。政府更指一般的競爭法，尤 其在商界，會帶來無法預料的後果，這是立法的一大弊端。政府還表示，它不認為橫向和縱向限制或濫用市場支配地位的情況，卟似支持立法完全禁止的建議。總括 而言，政府承諾會發表一份政策聲明(己發表)，旨在促進競爭及抑制不同形式的限制競爭營商手法，同時要求所有政策局及部門嚴守該份聲明，並會設立競爭政策諮詢委員會。
政府在1998年的<<競爭政策綱領>>中表示讓市場力量自由運作，並盡量減低干預，是培植和維持競爭的最佳方法。2002年年底，當救市九招推出時，政府可能己經忘卻自己在1998年說過的話。刻意停止土地供應，即使只屬暫時，也妨礙競爭，干預自由市場力量的運作。此舉某程度上證明政府從不認真對待自己對競爭的所謂承諾，當問題影響地產巨賈的利益時，情況更加明顯。所以，政府在<<綱領>>中表示，只有在市場出現了缺憾或扭曲情況，以致限制了進入市場或市場內競逐的機會，損害經濟效益或自由貿易，使香港的整體利益受損時，政府才會採取行動，此話只會令政府淪為笑柄，因為在地產業，政府明顯就是令市場出現缺憾及市場扭曲得更嚴重的共犯。
第五章 經濟衰疲民生淍敝
在超市業，消費者不僅是市場集中的受害者，而且新進入市場的經營商也深受其苦。除了家樂福事件，寡頭壟斷的連鎖超市不止一次被指打壓新經營商。
<<商業週刊>>(Business Week)一篇文章寫道：黎智英的蘋果速銷被兩家超市巨人擊敗。這種不受掣肘的權力令這個城市成為網絡死水。2000年， 蘋果速銷失敗，不僅說明香港的科網業務問題，也反映了由大型連鎖超市割據的超市業市場影響力過於集中帶來的禍害。黎智英的計劃周全：經營虛擬商店，繞過黃 金舖位的競爭──主要主場門檻。他在全城設立多家小型門市，顧客只須以電話，傳真或網上點擊的方式下訂單，運輸車隊便會把商品送達顧客家中。
黎 智英把商品割價出售，正正挑戰香港的財閥。與家樂福不同，蘋果速銷由本地企業家經， 他深明本地遊戲規則。而黎智英一直是成功的創業家，擁有良好的往績記 錄，佐丹奴國際，蘋果日報和壹週刊都是他的成攻故事。美國無數網上商品公司因科網公司失敗而被淘汰，所以蘋果速銷失敗，部分源於它是網上業務，這點相信沒 有人反對。然而，正如黎智英抱怨，主要絆腳石是競爭對手向供應商施壓，要求不向蘋果速銷供貨，於是他不得不在海外採購產品，因而增加經營成本。
最後，兩家大型連鎖超市割價硬碰蘋果速銷。商業週刊的文章寫道：蘋果速銷向香港消費者引入電子商貿，企圖挑戰長期坐大的經營商，卻遇到兇猛及不公平的反攻。像家槳福一樣，黎智英與蘋果速銷求助無門，因為香港沒有競爭法，而有關當局甚至鼓勵壟斷。
香港中文大學亞太研究所前教授劉兆佳表示：我們有精英主義的政府。香港人都知道我們需要改革，但較為弱勢的社群認為必須上街，因為保障自己的權益別無他途。
世界社會主義網站(World Socialist Web Site)對 香港特區政府描述得淋漓盡致：董建華的管治，證明與前港英政府一樣，都是專制，冷淡，而且奉承香港有勢力的巨賈。這個描述，似乎一語道破了香港整體社會的 內心想法。香港回歸，香港特區政府承諾追求卓越，共享繁榮，可是在失業率高企的時候，努力維持生計的市民頓覺希望幻滅，這也是人之常情。
美國有線電視新聞網(CNN.com)一篇文章，把香港目前的社會面貎刻剷入微：
香港特區政府逐步出現更多社會衝突及不安。失業率高達7.4%， 貧富差距不斷擴大。大多數香港人沒有上街，是因為他們在政治上還可以逆來順受。雖然許多私營公營機構裁員，但他們憑著儲蓄，可以過著僅夠餬口的生活，尚能 容忍暴政。從政府高官低落的民望評分，可見社會怨氣深重。另一個社會和經濟問題，是階級分化加劇。愈來愈多貧苦大眾妒忌擁有經濟及政治權力的富商，有些萬 念俱灰的市民放置炸彈，或威脅政府官員，這些都是香港特區政府目前遇到的社會視象。除非政府能當機立斷，立刻解決收入差距的問題，否則社會動盪無日無之。 諷刺的是，面對龐大的財政赤字，政府仍然不願開罪富商增加利得稅，反而擴大稅網，意味著更多中產及低層市民，會淪為無產階級。自亞洲經濟危機以來，樓市大 跌，許多中產階層市民變成負資產人士，他們的不滿令問題變得更加複雜。
